Giá nhà khó giảm sâu trên diện rộng, tuy nhiên một số dự án có thể xuất hiện những đợt “điều chỉnh mềm”

Đây là ý kiến của bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản”.

Giá sơ cấp chung cư vượt quá khả năng chi trả của người dân

Tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử MarketTimes tổ chức ngày 12/6, bà Lê Hoàng Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam đã có những chia sẻ xung quanh câu chuyện về giá nhà ở thương mại.

“Giá sơ cấp của phân khúc chung cư ở một số thành phố lớn đã vượt quá xa so với khả năng chi trả của người dân. Với tính toán hiện nay cho thấy, một hộ gia đình với hai vợ chồng phải mất tới 50-80 năm mới có thể sở hữu được một căn nhà. Trong khi đó, giá bán căn hộ tại nhiều dự án hiện đã vượt ngưỡng 90-100 triệu đồng/m2”, bà Ngọc nhận định.

Giám đốc Cushman & Wakefield tại Việt Nam cũng chỉ ra một thực trạng của thị trường, trước đây nhiều nhà đầu tư mua căn hộ với kỳ vọng khai thác cho thuê nhờ tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Tuy nhiên, hiệu quả của kênh đầu tư này đang giảm đáng kể khi giá bất động sản tăng mạnh nhưng giá thuê không tăng tương ứng.

Theo bà, khoảng 10 năm trước, tỷ suất cho thuê căn hộ phổ biến ở mức 8-10%/năm. Hiện nay, nhiều căn hộ có giá trị từ 7-10 tỷ đồng nhưng mức cho thuê chỉ dao động khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, khiến tỷ suất sinh lời giảm xuống còn khoảng 3-4%/năm.

“Vì vậy, việc mua nhà với mục đích đầu tư cho thuê không còn là lựa chọn quá hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư như giai đoạn trước”, bà Như Ngọc nhận định.

Đánh giá về triển vọng giá nhà trong thời gian tới, bà Lê Hoàng Như Ngọc cho rằng khó xuất hiện một đợt điều chỉnh mạnh trên diện rộng.

Theo báo cáo quý I/2026 của Cushman & Wakefield, nguồn cung mới trên thị trường gần như chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, phân khúc trung cấp và nhà ở giá hợp lý gần như vắng bóng, đặc biệt tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.

“Điều đó cho thấy rất khó để giá nhà có thể giảm sâu trong ngắn hạn. Các quy định mới về định giá đất có thể giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhưng khó tạo ra một nhịp điều chỉnh mạnh trên diện rộng”, bà Ngọc nhận định.

Tuy nhiên, theo đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, một số dự án vẫn có thể xuất hiện những đợt “điều chỉnh mềm”. Thay vì giảm giá trực tiếp, chủ đầu tư sẽ giảm kỳ vọng lợi nhuận, tăng mức chiết khấu hoặc kéo dài tiến độ thanh toán nhằm hỗ trợ người mua nhà.

Bà Ngọc cũng cho biết thanh khoản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý I/2026 đều có dấu hiệu suy giảm. Riêng tại TP.HCM, lượng căn hộ tiêu thụ được chưa đến 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mở bán, cho thấy mặt bằng giá hiện nay đã vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các cực tăng trưởng mới. Tại khu vực phía Nam, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục ghi nhận thanh khoản tích cực nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn, phù hợp với nhu cầu ở thực cũng như khả năng tài chính của nhà đầu tư.

Người mua thận trọng hơn trong các quyết định xuống tiền

Đánh giá về diễn biến thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026, bà Ngọc cho rằng khó xuất hiện các cơn “sốt đất” như giai đoạn trước.

“Thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó nhu cầu ở thực sẽ đóng vai trò dẫn dắt. Người mua sẽ thận trọng hơn trong các quyết định xuống tiền, trong khi chủ đầu tư cũng phải tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo sản phẩm đưa ra thị trường có thanh khoản tốt. Đây sẽ là một chu kỳ phát triển thận trọng hơn, thay vì tăng nóng như trước đây”, bà Ngọc nhận định.

Đại diện Cushman & Wakefield cho rằng việc nhiều đại đô thị đồng loạt được triển khai tại các địa phương sẽ giúp nguồn cung gia tăng, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người dân trong thời gian tới.

Về dài hạn, bà đánh giá hạ tầng giao thông và kết nối liên vùng vẫn là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai của các dự án hạ tầng.

Cần có mặt bằng giá và mức trần nhất định ở khu vực quy hoạch phát triển NOXH

Đề cập đến bài toán thiếu nguồn cung nhà ở giá phù hợp, bà Ngọc cho rằng nguyên nhân cốt lõi nằm ở chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất và tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải gánh chịu. Cần nhìn nhận giá bất động sản trong tổng thể quy hoạch thay vì chỉ dựa trên các giao dịch gần nhất.

Theo bà, đối với những khu vực được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp, cần có mặt bằng giá và mức trần nhất định để tránh việc một số dự án bán giá quá cao làm kéo mặt bằng chung tăng theo.

“Nếu khu vực được định hướng là phân khúc giá rẻ nhưng xuất hiện một dự án bán giá cao thì những giao dịch đó sẽ trở thành cơ sở tham chiếu cho các dự án tiếp theo, từ đó đẩy toàn bộ mặt bằng giá lên cao”, bà phân tích.

Trao đổi thêm tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết Hiệp hội đang nghiên cứu đề xuất cơ chế hình thành phân khúc nhà ở giá phù hợp bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo ông, việc phát triển thị trường phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của từng địa phương. Các địa phương cần xác định rõ nhu cầu đối với từng phân khúc, đặc biệt là nhà ở cao cấp, từ đó phân bổ quỹ đất và chính sách tài chính phù hợp.

“Nếu không xuất phát từ nhu cầu thực mà tiếp tục phát triển quá nhiều nhà ở cao cấp thì thị trường sẽ tiếp tục bị chi phối bởi dòng tiền đầu cơ”, ông Khôi nhấn mạnh.