Thông tư 06: Doanh nghiệp BĐS lo bị siết đến 2 lần, không thể tiếp cận vốn tín dụng

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang chật vật vì thanh khoản và thị trường không có thêm dự án mới, Thông tư 06 của NHNN như một “đòn giáng” khiến doanh nghiệp thêm lao đao. Điều này khiến các chuyên gia khuyến nghị NHNN cần nhanh chóng xem xét, sửa đổi một số điều trong Thông tư 06 để tránh kịch bản xấu xảy ra với nền kinh tế..

“Quy định rất dở, cần phải xem xét lại”

Thông tư 06/2023/TT-NHNN sẽ có hiệu lực từ 1/9/2023 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Trước quy định này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP Invest) – Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), cho rằng: “Mặc dù các Ngân hàng phải lo đảm bảo an toàn, nên chuyện tránh nợ xấu là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, riêng với bất động sản quy định dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn là quá đáng!”.

“Khi xét duyệt cho doanh nghiệp vay vốn, ngân hàng cũng đã kiểm tra rất kỹ các phương án kinh doanh, không phải dễ dàng cho vay. Ngân hàng cũng yêu cầu doanh nghiệp bất động sản thế chấp bằng dự án, thế chấp bằng tài sản bổ sung. Giờ quy định thêm dự án phải đủ điều kiện mở bán mới được vay vốn thì thực sự các ngân hàng đã bảo vệ họ rất kỹ rồi. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản phải thi công hạ tầng trước, đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật mới được mở bán. Khi dự án đã đủ điều kiện mở bán thì còn vay tín dụng để làm gì nữa, ai cần vay nữa? Nếu tín dụng bị siết như thế này thì bất động sản còn trông chờ gì ở tín dụng nữa, bất động sản phát triển làm sao được nữa. Cái này là quy định rất dở cần phải xem xét lại!”, ông Hiệp khẳng định.

Cũng theo ông Hiệp: “Trong bối cảnh ngành bất động sản đang khó khăn, Chính phủ đang muốn phát triển ổn định thị trường mà áp dụng quy định này là đang siết lại tất cả các doanh nghiệp. Hiện nay pháp lý các dự án đã tắc, đến khâu cho vay ngân hàng lại dùng pháp lý để ép một lần nữa khiến doanh nghiệp bị siết đến 2 lần. Một dự án khi đến bước được triển khai xây dựng phải qua bao nhiêu gian khổ pháp lý, doanh nghiệp cũng phải bỏ ra vài trăm tỷ tiền GPMB, tiền đất. Đối với bất động sản, tiền sử dụng đất và tiền chi phí hạ tầng chiếm đến 60-70% tổng mức đầu tư dự án đều nên được cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai. Đặc biệt, có những dự án vốn đầu tư lên đến cả nghìn – chục nghìn tỷ thì càng cần vốn tín dụng ngay từ ban đầu”, ông Hiệp khẳng định.

Cùng quan điểm với ông Hiệp, Chủ tịch một Tập đoàn bất động sản lớn nhất phía Nam cũng cho rằng: “Hiện pháp lý dự án do thể chế luật làm chậm. Ngân hàng lại căn cứ vào pháp lý để siết tín dụng. Đáng lẽ lúc này nên nới điều kiện vay, như chỉ cần có chấp thuận chủ trương đầu tư, tiêu chí nhảy nhóm nợ cần điều chỉnh hỗ trợ doanh nghiệp thì Ngân hàng lại chỉ lo siết…Ngân hàng đang giống 1 bác sỹ chỉ lo sức khỏe cho mình sợ lo bệnh nhân nhiều thì mình bị ảnh hưởng”.

Kiến nghị cần sửa đổi ngay

Trước những bức xúc của cộng đồng doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết việc Thông tư 06 bổ sung các trường hợp không được tiếp cận vốn tín dụng không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc “ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện”, mà còn tác động “tiêu cực” đến đầu tư phát triển nói chung vì một số dự án đầu tư khác cũng sẽ bị rơi vào trường hợp bị cấm cho vay, như các dự án đầu tư theo phương thức PPP thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp…

Bởi lẽ, doanh nghiệp sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư dự án PPP thì đã có đủ pháp lý và tại thời điểm này mới phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư thực hiện dự án, hoặc có nhu cầu tìm “bên thứ 3” để mời góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án. Nhưng, khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) lại quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với “bên thứ 3”.

Ngược lại, khi các dự án PPP này đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng là lúc mà dự án đã hoàn thành thì chủ đầu tư sẽ có nguồn thu từ dự án. Ví dụ như dự án đầu tư nguồn phát điện sau khi đã hoàn công, đấu nối, phát thử nghiệm, đã có giá bán điện, thì tại thời điểm này các chủ đầu tư không còn nhu cầu huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư nữa.

Do đó, theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, Thông tư 06 chưa tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án bất động sản được hợp tác với các nhà đầu tư. Ông Châu cho rằng việc vay vốn tín dụng “để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư” trong giai đoạn dự án đang triển khai đầu tư xây dựng nhưng “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” (mặc dù dự án đã có đầy đủ pháp lý như “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” hoặc “Giấy phép xây dựng”) là chưa thỏa đáng. Do vậy, ông Châu kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cần sửa đổi Thông tư 06 tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn ngay từ khi dự án đủ điều kiện triển khai.